1. 서론

새 정부는 문재인 정부의 정책으로 왜곡된 부동산시장을 정상화하는 과제 외에 시장급락이 공황으로 이어지지 않도록 시장 연착륙방안을 마련해야 하는 부담을 떠안았다. 단기적으로는 위기관리를 해야 하고 우선 규제완화를 통해 시장을 정상화해야 한다. 장기적으로는 출산율 저하와 인구감소, 급속한 노령화와 지방소멸, 심화되고 있는 수도권과 비수도권의 지역불균형발전에 대응할 로드맵을 세워야 한다. 이에 지난 1년간 윤석열 정부의 부동산정책을 고찰하고, 앞으로의 과제들에 대한 재점검이 필요한 시점이다.

새 정부는 상식이 회복된 반듯한 나라를 표방하며 국민의 눈높이에서 부동산정책을 바로 잡을 것을 약속하였다. 주택공급을 확대하고, 시장기능회복을 통해 주거 안정을 실현하겠다는 약속은 부동산시장의 규제 완화와 민간 주도 주택 공급을 의미한다. 지난 정부가 부동산세금을 시장 안정화의 도구로 사용하여 정책 실패를 자초한 것과 달리, 공급을 통해 시장을 안정화하는 한편 부동산세제는 다시 세금 그 자체의 기능으로 회복시키고자 한 것이다. 또한 부동산시장을 바라보는 관점에 있어 주택구매자를 ‘잠재적 죄인’으로 간주하고 징벌적 세금을 부과하거나 대출규제로 부동산자산형성을 막는, 즉 ‘빈곤’을 ‘청빈’이라 간주하던 이분법적 사고에서 벗어나 대출규제를 정상화하는 중이다.

이 글에서 윤석열 정부의 지난 1년간의 정책들을 정리해보며 이러한 약속들이 얼마나 진행되었으며 앞으로는 무엇을 보완해야 할지를 짚어보고자 한다.

2. 대내외환경

다음의 그림 1에서 보는 바와 같이 새 정부가 현재 직면하고 있는 대내외환경은 그다지 좋지 않다. 금리는 높고, 부동산프로젝트 파이낸싱 부실위험도 높다. 정부의 기민한 대응으로 프로젝트 파이낸싱의 큰 위험은 일단 피했으나 지방 중소건설사와 제2금융권을 중심으로 위기가 잔존한 상태이다. 주택 매매가격은 급격히 하락하고 있는데 이는 명백히 전 정부 부동산정책의 실패 때문이다. 주택가격은 급격한 상승도 나쁘지만 급격한 하락은 더욱 나쁘다. 경착륙을 우려하는 이유는 경제주체가 대비할 시간이 없기 때문이다. 녹녹치 않은 정치 상황에도 불구하고 연착륙에 필요한 조치들을 신속히 실행한 것은 현 정부의 위기대응능력을 보여준 것이라 할 수 있다.

경제전망은 좋지 않다. 한국은행은 2023년 2월 경제전망보고서에서 하반기에는 우리경제가 나아질 것으로 전망, 상저하고를 이야기 하였으나(그림 1의 GDP성장율 전망) 통계청은 2023년 4월 10일 우리 경제의 지표들이 상저하고를 자신할 수 없다며 올해 경제성장률을 1%로 예상하였다(다음 그림2 참조).

주택시장이 파국에 이를 정도로 급격히 하락하면 소비가 위축되고 이것이 경제 전체에 부정적인 파급효과를 가져온다. 이를 경제학적으로 “음의 부의효과(negative wealth effect)”라고 한다. 결국 민간소비위축을 통해 GDP(국내총생산)에 영향을 미치기 때문에 주택시장의 폭등과 마찬가지로 주택시장의 폭락에도 기민한 정부대응이 요구된다.

3. 윤석열 정부 부동산 정책의 특징

새 정부의 부동산정책의 특징을 요약하기에 앞서, 먼저 시간 순서대로 윤석열 정부에서 추진해온 정책들을 나열하면 다음과 같다.

지난 1년 윤석열 정부 부동산정책의 특징을 다섯 가지로 요약하면 다음의 그림 3과 같다. 기민한 위기관리 대응, 규제완화, 주거복지, 그리고 지역균형발전으로 진화한 노후계획도시 재정비 특별법과 부동산시장 투명화로 나아갈 전세사기 대응책들이다. 이번 한선브리프에서는 이 다섯 가지 중 위기관리대응, 규제완화, 주거복지를 다루고, 이후 전세사기와 노후계획도시 재정비 특별법을 다룬다.

(1) 위기관리 대응정책

다른 역대 정부들과 달리 윤석열 정부는 시장과열의 최고점에서 정부를 인수하였으며, 파국을 우려할 정도로 위험한 상황에 직면하여 1년 만에 시장의 붕괴를 막아야 했다. 미리 대비하지 않았다면 부동산거품기에 주택을 구매한 사람들이 파산하고 집을 경매로 넘기게 되며, 거리로 내몰린 가구들은 노숙인이 될 가능성이 높았을 것이다. 파산한 가구들은 소비위축을 불러오고, 경기침체는 더욱 가속화되고 경기회복은 매우 더디게 된다. 이런 현상이 미국에 있었다. 다음 그림 4에서 보는 바와 같이 1980년 미국 경제는 제2차 석유파동으로 큰 침체를 겪었으나 회복은 빨랐다. 주택시장이 버텨주었기 때문이다.

그러나 두 번째 미국 경기의 큰 침체, 2008년 서브프라임 모기지 사태는 그 회복이 오래 걸렸다. 미국 정부는 2008년 발생한 부동산금융위기에 즉시 대처하지 못했다. 파산한 가구들이 속출하는 가운데 2009년과 2011년에 모기지 모라토리엄을 실시하여 대응이 늦었다. 위기관리 대응 정책은 그래서 적기를 놓치지 않는 것이 중요하다. 또한 우리나라처럼 신성장동력산업을 미처 찾지 못한 나라에서 건설산업의 붕괴는 그 자체로 경제에 큰 위기를 초래한다.

특히 건설산업 노동자가 주로 저소득층 일용직 노동자들임을 감안하면, 그들의 실직이 우리 사회의 가장 아랫쪽을 무너뜨리는 것이 될 수 있음을 알 수 있다. 그들은 주거복지의 최우선 대상자이다. 일자리보다 더 나은 복지가 없는 것처럼 건설사 부도로 실직한 저임금 노동자에게 주거복지를 제공하는 것보다는 그들의 일자리가 위협받지 않도록 선제적으로 대응함이 중요하다 할 것이다.

새 정부와 국토교통부는 이러한 부동산시장의 산업적, 경제적 중요성을 인지하고 프로젝트 파이낸싱 위험을 막을 금융정책들을 구사하였으며(표 2 참조), 대출이자에 고통받는 중산층들을 위해 특례보금자리론을 도입했다(표 3 참조). 바쁜 1년이었으며, 늦지 않은 대응이었다.