2025-12-18 13:41:36
그동안 강력한 수요억제형 규제정책에도 불구하고 왜 이와 같은 왜곡된 모습으로 나타나느냐는 문제가 바로 그것이다.
그런데, 문제는 10.15 정책의 후과로 인하여 왜 이러한 현상이 나타났느냐는 것에 더해 앞으로 공급량까지 축소될 것이라는 전망이다.
이번 10.15 부동산 정책이 대외적으로는 수요억제의 외피를 쓰고 있지만 그 여파로 인해 공급 축소라는 악순환의 고리까지 촉발한 것 아니냐는 비판의 시선도 피할 수 없는 부분이다.
부동산 정책에 대한 비판은 그동안 많이 있어왔지만, 왜 이런 현상이 나타나느냐에 관한 부동산 규제의 특징에 관해서는 이렇다할 진단이 많지 않았다는 게 관건이다.
그래서 '이재명 정부의 부동산 정책 평가'에 관한 한반도선진화재단 사무총장을 맡고 있는 조영기 전 고려대학교 교수의 이야기를 집중해볼 필요가 있다할 것이다.
그는 17일 국회에서 진행된 2025 국회 자유경제포럼 정책세미나 <이재명 정부의 부동산 정책 평가: 문제점과 해결방안>를 통해 다음과 같이 진단했다.
-이재명 정부의 부동산 규제정책의 현황은 어떠한가.
▲ 1차 6.27 규제는 가계부채 관리 강화를 통한 적극적 수요억제정책으로, ①수도권 중심의 강력한 대출 규제인데 이는 주택담보대출(주담대) 한도를 최대 6억원으로 제한한다는 것 그리고 주택을 담보로 한 전세대출(소유권 이전 조건부 전세대출)의 금지가 관건이다. 두번째는 9.7 규제인데 이는 공공중심의 주택공급이 관건이다. 매년 수도권 도심 등에 대량의 신규(공공)주택 공급 계획을 제시한 것과 함께 노후 주택 정비(재개발·재건축) 규제 완화 등이다.
-10.15부동산 정책은 세번째인데, 규제지역 및 토지거래허가구역화(서울 전역 + 경기도 12개 지역) 및 금융규제 강화가 관건이다. 지금까지의 특징은 무엇인가.
▲ 이 모든 규제책의 특징을 보면, 확실한 공급대책이 없는 단기적 수요억제 정책에만 치중한다는 것이다. 구체적인 공급 약속에 대한 신뢰성이 떨어진다는 점이다. 수요자가 원하는 지역(이를테면 서울, 역세권 등)에 공급할 토지 부족 상태를 보완할 대비책이 없고 정비구역에 대한 규제 완화가 아니라 규제 장치를 오히려 더욱 강화한 모양새다.
-이런 경우의 문제는 무엇인지?
▲ 한마디로 '규제의 역설'을 외면했다는 것이다. 결과적으로 규제에 의한 최대 피해자는 결국 사회적 약자인 무주택자, 전세 및 월세자가 되지 않았는가. 규제로 인해 상급지의 주택가격 상승, 전세물량 감소, 전세의 월세화 등의 각종 부작용이 속출했다. 심지어 주거 사다리 걷어차기부터 주거복지 향상의 지회조차 제한하는 결과에 이르고 있을 뿐만 아니라 과도한 금융규제로 주거이전의 자유가 제한되는 모습으로 나타나고 있다. 그럼에도 이를 투기 세력의 탓으로 전가하려는 모습을 보이고 있다.
이에 대한 구체적인 평가, 이러한 규제책의 결과는 무엇이고, 도대체 어떤 심리가 여기에 숨어있길래 이런 현상으로 나타나게 되었는지에 관한 분석이 반드시 필요할 것이다.
먼저, 이번 부동산 정책으로 인해 발생할 수 있는 결과는 "금번 대책으로 제일 크게 영향을 받는 대상은 투기꾼들이기보다는 실수요자일 것"이라는 게 건국대학교 고성수 부동산학과 교수의 지적이다.
고 교수는 "투기꾼들은 동 대책이 시행되는 동안 잠시 투기를 멈추고 있으면 되지만 자금이 충분치 못한 실수요자의 경우 대출 축소로 내집 마련의 꿈을 포기할 수밖에 없다"라면서 "그건, 은행의 대출이 필요한 사람은 부동산에 돈 많은 투기꾼들보다 갖고 있는 재산이 충분치 않는 서민, 중산층이기 때문"이라고 설명했다.
고 교수는 "결과적으로 2030세대, 신혼부부 등 자산이 많지 않은 계층은 대출 한도 축소와 강화된 대출 규제 탓에 서울 진입이 더욱 어려워졌다는 것"이라고 진단했다.
고 교수는 "그런데, 이번 대책으로 가장 우려되는 상황은 공급의 축소"라면서 "현재와 같이 수요가 위축된 상황이 지속되는 경우 어떤 건설사도 사업을 쉽게 확대할 수 없다"라고 본 것이다.
이러한 현상진단과 근미래정책전망 같은 경우 해결책은 결국 규제형 정책기조의 전환이라는 것이다.
이를 두고서 제주대학교 정수연 경제학과 교수는 "10.15 대책에서 나타나 있듯이, 규제지역 지정과 스트레스금리 상향 및 DSR 강화 등은 모두 단기 수요억제 기능을 가지고 있다"라면서 "그런데 이 시기의 시장은 이미 금리 인하 기대, 입주물량 감소, 가격 상승 심리라는 3가지 요인들이 결합되어 있다"라고 봤다.
정 교수는 "세제 개편이 정책효과를 내기 위해서는 ‘세 부담의 크기’보다도 시장 순환을 가능하게 하는 인센티브 재설계가 중요할 것"이라고 짚었다. 공급의 시차(time lag)를 고려해서 실제 공급 가능성으로 이어지는 시간의 문제를 반영하되 "공급시차가 존재한다는 것을 인정한 상태"로서 재설계가 중요하다는 것이다.
그렇다면 어느정도의 공급 시차 고려 소요 시간이 요구된다는 것일까. 이에 대해 조영기 총장은 "개발에서 입주까지 최소 10년의 기간이 소요된다는 점, 이러한 공급의 시차성을 고려해야 한다"라는 것이다. 결국 "공급은 수요자의 요구에 최대한 부응해야 한다는 것"으로 먼저 시장이 우선되어야 한다는 결론이다.
한편, 이번 세미나는 국회 자유경제포럼(박대출 국민의힘 의원)이 주최하였으며 주관은 한반도선진화재단·자유민주연구학회·자유민주연구원(원장 유동열)로 양준모 연세대학교 경제학과 교수, 김도읍ㆍ박대출ㆍ조배숙 국민의힘 의원 등이 함께 했다.
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