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[SBS BIz] 공시가보다 싼 거래 속출…"억울한 납세자 계속 생길 것"
 
2023-01-27 15:38:04
■ 경제현장 오늘 '부동산 A to Z' - 정수연 제주대 교수 (화상연결) 

종합부동산세 등 세금을 매기는 기준이 되는 표준단독주택공시가격이 작년보다 5.95% 낮아졌습니다. 하지만 작년에는 공시가격이 실제 거래 가격보다 높은 경우가 적지 않았죠. 세금을 과도하게 낸 꼴인데요. 공시 가격을 둘러싼 논란, 원인은 무엇인지 대책은 없는지 알아보겠습니다. 정수연 제주대 경제학과 교수 전화 연결했습니다. 

[앵커] 

제주도 눈 그쳤습니까? 

[정수연 제주대 교수] 

네 이제 그쳤습니다. 

[앵커] 

오늘 저희 스튜디오로 오시기로 했는데 눈 때문에 비행기표를 구하지 못해서 줌으로 연결하고 있습니다. 자, 국토교통부가 오늘 표준단독주택공시가격 5.95% 낮췄어요. 굉장히 오랜만에 표준단독주택 공시가격을 낮췄는데 올해는 왜 공시가격 떨어진 겁니까? 

[정수연 제주대 교수] 

이번에 국토교통부에서 제도 개선의 일환으로 현실화를 낮춰서 그렇습니다. 원래 공시가격은 시세의 현실화를 곱해서 만드는데요. 그러니까 현실화를 낮추니까 공시가격이 낮아진 거죠. 

[앵커] 

공시가 현실화 계획으로 바꿔서 낮추니까 이렇게 낮아졌다. 그러면 아파트 공시가격도 곧 발표되죠? 언제 발표됩니까 아파트는? 

[정수연 제주대 교수] 

3월입니다. 

[앵커] 

그것도 많이 떨어질까요? 

[정수연 제주대 교수] 

많이 떨어질 거라 생각합니다. 지금 납세자들을 위해서 과도한 세부담을 완화시켜 주려고 정부가 노력하는 중이죠. 

[앵커] 

그러면 세금 부담도 좀 떨어지겠는데 올해는 그렇게 될지 모르지만 지난해 상당히 집값이 많이 떨어졌잖아요. 많이 떨어지면서 공시가보다 낮은 금액에 거래된 아파트가 굉장히 많다고 합니다. 일반적으로 공시가가 실거래가보다 훨씬 낮은 편인데 역전현상이 생긴 거잖아요. 작년은 왜 이렇게 역전 현상이 생겼어요? 

[정수연 제주대 교수] 

현실화 로드맵 때문입니다. 원래 현실화 로드맵이 2020년에 만들어졌는데 그 당시에는 아파트 가격이 급상승하던 시기죠. 그러니까 그 당시에 시장이 침체할 거라 생각 못하고 공시가격이 계속 올라가도록 설계됐습니다. 시장이 계속 과열되면 부동산 가격이 끝없이 올라갈 거라고 생각하고 부동산 시장 과열을 세금으로 잡겠다는 욕심에 공시가격을 도구로 사용해서 그렇습니다. 

[앵커] 

그럼 공시가가 각종 세금을 매기는 기준이 되고 건강보험 같은 사회보험료를 내는 기준이 되는데 작년에 공시가가 실거래가보다 높았다고 하면 세금을 과도하게 뜯겼다 이렇게 억울하게 생각하는 분이 많을 것 같아요. 

[정수연 제주대 교수] 

실제 그렇다고 생각합니다. 작년 2022년에 1주택자 종부세 기준이 9억 원이었는데요. 이걸 12월 8일에 여야가 기준을 11억 원으로 완화하기로 합의했지만 안타깝게도 시한을 넘기는 바람에 2022년 종부세 계산에는 공시가격 9억 원 기준이 사용되었습니다. 그 기준으로 계산해 보니까 서울시 아파트 20%가 종부세 대상이었습니다. 그분들 정말 억울하죠. 그리고 서울시 아파트 20%가 대상이면 이미 종합부동산세는 부유세는 아닌 게 됩니다. 중산층세라고도 이야기하고요. 지난 몇 년간 부동산 세금이 기준 없이 너무 많이 왜곡되었고 그 핵심에는 부동산가격공시제도가 있습니다. 현실화 로드맵은 사실은 공시가격을 계속해서 올리는 장치로 작용해 왔다고 보고요. 이거를 고치려면 법 개정을 해서 현실화 로드맵을 폐기해야 하는데 여야합의가 어려워서 시간이 오래 걸릴 것 같습니다. 

[앵커] 

그러면 우선 현실화 로드맵 폐기에 앞서서 작년의 경우 공시가가 실거래가보다 높으면 세금을 더 과도하게 많이 낸 꼴인데 한번 낸 세금, 좀 억울한 분들 돌려받을 수는 없죠? 

[정수연 제주대 교수] 

돌려받기 쉽지 않을 겁니다. 지금 어떻게든 시행령으로라도 이걸 완화할 수 있는 장치가 있는지 작년에 많이 내신 분들 올해는 덜 낼 수 없을까 하는데 사실 세부담 상환제가 있기는 한데요. 그렇다 하더라도 공시가격이 많이 올라가면 그것도 역할을 하지 못합니다. 그래서 지금 새 정부가 방법을 계속 찾느라 애를 쓰는 것으로 알고 있습니다. 

[앵커] 

한번 많이 낸 세금, 집값이 떨어짐에도 불구하고 공시가격이 높기 때문에 이 공시가격 기준으로 재산세, 종합부동산세, 보유세를 냈을 텐데 억울해도 방법이 없다. 억울해하는 국민들 구제할 방법이 없다. 나라는 무엇을 하는 걸까 이런 생각을 해봅니다. 이 정부 들어서 이 공시가 제도의 문제를 바로잡기 위해서 올해 공시가 현실화 계획을 시세반영률이죠? 2020년 수준으로 낮추기로 했지 않습니까. 이 정도면 부담을 많이 덜어줄까요? 

[정수연 제주대 교수] 

그것만으로는 부족하다고 생각합니다. 왜냐면 저는 늘 공시가격을 다 데이터를 들여다보고 있는데 작년 한 해동안 공시가격이 50% 이상 상승한 아파트가 상당히 많이 있고요. 그런 걸 보면 현실화율을 낮추는 것만으로는 불가능하고 비율을 또 낮춰야 할 겁니다. 그러니까 작년까지의 공시가격이 정확하지 않기 때문에 그거를 고치는 데 시간이 오래 걸릴 거고, 그렇다고 해서 납세자들을 기다리라고 할 수는 없거든요. 그러니 일단은 낮추는 방법밖에 없습니다 계속해서. 그리고 여야가 합의를 할 때 어떤 부동산 세금에 대해 자꾸 징벌적 과세, 고통을 줘야겠다 이런 식으로 접근해선 안되는데 그런 것이 합의가 안 되었다고 생각합니다. 그래서 여야가 공시제도를 개편하는데 있어 합의에 이르러 법 개정까지 가기 어렵다고 생각되기 때문에 지금 시행령으로 대통령이 의지를 가지고 대통령께서 하실 수 있는 게 시행령인데요. 공정시장가액비율을 빨리 낮춰야 그나마 납세자가 올해 내년 좀 억울함이 덜할 수 있고요. 사실은 근본적으로 개편하지 않으면 억울한 납세자는 계속 생길 겁니다. 

[앵커] 

그러면 공정시장가액비율. 세금 매길 때 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해서 매기니까 그거라도 빨리 낮춰야 한다고 하는데 이거는 이제 임시방편이 되겠고 방금 말씀하신 근본적 개선대책이 필요하다. 어떻게 근본적인 대책을 마련할 수 있을까요? 

[정수연 제주대 교수] 

사실 공시가격 현실화 로드맵이라고 하는데 현실화라는 말 자체가 사실 성립하지 않는 거죠. 오늘 당장이라도 각 주택들의 진짜 시장에서 거래된다면 얼마에 거래될까 이런 걸 추정해 내는 게 외국에서 하는 방법인데 그럴 때는 감정평가사 국가자격증을 가진 사람들을 투입하고요. 지금 현재 우리나라 공시가격 관련 법을 들여다보면 거기서는 전문성을 요구하기보다는 인근에서 발생한 실거래를 따라 공시가격을 만들게 되어 있습니다. 

[앵커] 

잠깐만요 교수님. 지금 공시가격 조사할 때 감정평가사들이 동원되지는 않습니까? 

[정수연 제주대 교수] 

감정평가사는 주택공시가격에 투입되지 않고 있습니다. 

[앵커] 

그럼 주변 아파트 시세를 쫓아가는 방식으로 공시가액을 결정한다? 그게 어떤 문제점을 낳습니까? 

[정수연 제주대 교수] 

사실 시장에서 거래되는 가격은 부동산시장이라는 건 갑자기 끓어오르죠. 2021년 가격 보시면 굉장히 높게 거래됐던 21억 원짜리 아파트가 급락해서 15억 12억에 거래되기도 하고 지금 그런 상황인데요. 그럼 20 몇억 일 때 실거래를 쫓아서 아파트 공시가격을 높게 매기고, 그다음에 그 1년 뒤에 떨어지면 또 아주 낮춰진 데까지 또 쫓아가지도 못해요. 왜냐면 공시가격은 1년에 한 번 만들어지거든요. 매년 연초에 공시가격 발표되고, 연말에는 갑자기 시장이 급락하면 지금처럼 시장이 침체했고 나의 자산가치가 떨어졌는데 세금은 높게 내야 하는 이런 현상이죠. 이게 시장이라는 건 호황과 불황을 반복하기 때문에 고가와 저가 거래가 1년에도 몇 번씩 나타날 수 있습니다. 그럼 그것을 평균하는 게 아니라 안전경쟁시장의 균형 가격을 가정해서 전문적 감정평가사가 원가법, 시장접근법, 수익환원법이라는 것을 가지고 해야 합니다. 그리고 아파트별로 리모델링을 했는지 여부라든지 어떤 격차 같은 걸 반영해줘야 하는데 우리나라는 현재 1440만 호의 아파트 공동주택에 대해 제대로 하고 있다 보긴 어렵죠. 빨리 기준도 고치고 현장조사를 강화하고 이런 걸 다 준비해야 합니다. 

[앵커] 

공시가격 조사제도의 근본적인 문제가 있다. 인근 가격을 추정해서 쫓아가는 방식, 떨어질 때는 제대로 반영 못한다. 그러면 적정 균형가격, 시장 가격을 정해야 하는데 그 방식이 말씀하신 대로라면 굉장히 복잡한 작업이 되는 겁니까 아니면 어렵지 않은 일입니까? 

[정수연 제주대 교수] 

전문성이 높다면 쉽고요. 전문성이 없으면 어렵죠. 이게 비슷한 거죠. 저희가 실하고 바늘이 있다고 해서 자격 없는 사람이 할 수는 없잖아요. 실과 바늘 칼을 가지고 있다 해도 전문적인 자격증을 가진 사람들이 이걸 해야 탈없이 공시가격을 매길 수 있는 겁니다. 그러한 제도들을 강화해야 하는데 그런 것들을 제대로 지금 사실 수십 년간 누적되어 온 문제이고요. 그다음 또 하나는 평가사를 고용해서 한다 할지라도 그 사람들이 감정평가 가격을 트루리포트를, 그러니까 정확하게 자기들이 어떤 압력에도 좌우되지 않고 말할 수 있어야 하는데 우리나라는 지금 감정평가사에 대한 중립성이 보장되지 않고 있다고 판단됩니다. 법률적으로 그런 것이 없어요 외국에는 있는데. 그러한 것들을 같이 강화해서 정권에 상관없이 어떤 정부가 들어서더라도 납세자에게 정확한 안전경제지향의 균형가격으로써의 공시가격을 말해줄 전문가가 있어야 하고 그런 것들을 사실 자격만 가지고 있다 해서 감정평가사의 능력이 보장되는 건 또 아닙니다. 그 감정평가사가 제대로 했는지를 보려면 그 사람들의 감정평가보고서가 필요합니다. 그러니까 감정평가사 자격증 없는 사람들의 공시가격 산정 보고서와 감정평가사 자격증을 가진 사람들의 공시가격 평가 보고서를 평가해서 월등히 우월해야 하며, 감정평가사라 할지라도 그런 걸 제대로 말할 수 없는 평가사라면 이 업무에서 배재시켜야 합니다. 

[앵커] 

그러면 윤석열 정부는 문재인 정부의 시대 공시가 제도가 문제가 많다고 주장하면서도 공정시장가액비율을 낮추는 임시방편에만 의존하고 잇는 것 같습니다. 왜 근본적인 대책에는 관심이 없을까요? 

[정수연 제주대 교수] 

이 문제를 해결하려면 여야가 합의해서 법개정을 해야 하는데 지금 한쪽에서는 뭐랄까요 조금이라도 이걸 완화하려 하면 집 가진 부자들에게 혜택을 주는 것처럼 호도를 하죠. 그러다 보니 이게 합의가 안 되고 있고요. 그런데 계속 이렇게 징벌적 세금으로 시장을 안정시켜야 되니까 부자들에게 더 많은 세금을 부과해야 한다 라면서 정확한 공시가격에는 관심 없이 오로지 국회 동의 없는 현실화율 같은 것으로 자꾸 세금을 증세하겠다는 욕구를 가지고 있는 상황이면 우리에게 희망은 없습니다. 이렇게 되면 사실 그런 걸 해서 지금까지 다친 사람들을 보면 대부분 쓰러져가는 낡은 집을 가진 저소득층이 대부분 세금에 치여서 복지에서 탈락하는 일만 계속 발생했고요. 지금 이런 걸 보면 빨리 이러한 것들을 생각을 바꿔서 집을 가진 사람들이 내는 세금으로 우리가 국가를 운영하고 있다는 걸 잊지 말아야 하고요. 그리고 납세자를 자꾸 집 가진 죄인으로 볼 게 아니고 공동생활을 위해 기꺼이 세금을 내는 우리 공동체의 의인으로 보는 그런 시각을 가져야 합니다. 

[앵커] 

세금을 내는 사람들을 국가가 어떻게 생각하느냐를 좀 바꿔야 한다? 세금 내는 사람들이 공동체를 위해 부담하는 의인들이다 이렇게 보고 정책을 만들어야 한다 그런 주장이시네요. 지나치게 공시가가 부동산 시장을 가라앉거나 띄우는 수단으로 활용되는 감이 많은 거죠 그동안? 

[정수연 제주대 교수] 

그렇습니다. 이게 우리나라 부동산 시장의 불투명성하고 관계가 되는데요. 사실 시장을 안정시키는 여러 도구가 있을 수 있는데 그런 도구들은 개발하지 않고 기존 세금을 많이 부과해서 고통을 주면 집을 가지려 하지 않겠지 이런 사고방식으로 접근한 게 문제라고 봅니다. 그런 생각을 빨리 버려서 공시가격을 오로지 세금을 정확하게 내는, 그렇게 할 수 있는 도구로만 생각해야지 그걸 자꾸 정치적으로 이용하거나 다른 목적으로 활용하면 반드시 집 가진 저소득층에게 제일 먼저 피해가 간다는 것을 잊지 말아야 할 겁니다. 

[앵커] 

네 잘 알겠습니다. 공시가를 둘러싼 논란 얘기 잘 들었습니다. 지금까지 정수연 제주대 경제학과 교수였습니다.

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