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부동산에 감정적 올인 말아야
지난 추석 이후 수도권지역에서의 부동산가격 급등 현상은 8·31 부동산종합대책을 포함하여 30차례 넘게 도입한 참여정부의 부동산정책이 실패했음을 단적으로 보여준다. 참여정부가 부동산가격을 안정시키는 데 실패한 근본적인 원인은 참여정부가 불가능한 것을 약속했기 때문이다. 그들은 자신들의 임기 내에 부동산투기를 근절하고 부동산가격을 안정시키겠다고 공언하였다. 그러나 부동산가격 불안정에 대한 다양한 원인이 존재하고 공급확대에 시간이 걸리고 이기적인 수요자와 공급자가 득실거리는 부동산시장에서 역대 가장 무능한 정부가 시장을 이기겠다고 덤벼들었으니 그 결과는 이미 예견된 것이다.
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그 다음에 정부정책은 시장원리를 존중하며 냉철하게 수립되어야 하는데 참여정부는 강남부자를 반드시 때려잡겠다는 감정적 차원에서 정책을 수립하고 추진하였다. 그리하여 강남의 특수한 문제를 전국화하여 대응함으로써 강남의 집값은 잡지 못하면서 지방의 부동산경기만 침체시키는 우를 범하였다. 마지막으로 정부정책이 지나치게 세제 중심으로 수립되었다. 장기적으로 보유세를 강화하고 거래세를 인하하는 것은 옳은 방향이다. 그러나 참여정부는 일회적인 가격인하 효과만 있는 보유세를 지나치게 빠른 속도로 강화함으로써 세금폭탄이라는 비난을 자초하였고, 반면에 거래세 실효세율은 제대로 낮추지 않고 양도소득세는 지나치게 높임으로써 동결효과를 초래하여 기존 주택물량이 시장에 나오지 않아 부동산가격을 오히려 높이고 매물이 부족하여 전세값만 올리는 부작용을 초래하였다.
이 와중에 최근 부동산가격이 폭등하였는데 그 원인으로는 정책실패와 이사철 수요가 겹치면서 전세가가 폭등 주택가와 격차가 줄어들자 주택매입이 급증하였다. 또한 판교 은평뉴타운 등 신도시 분양가 급등이 수도권 부동산 가격상승을 부추긴 것, 과잉유동성이 문제다. 건교부 장관의 성급한 신도시개발 발표로 개발예정지에 대한 투기수요로 수도권지역의 부동산가격이 급등하고 추가상승이 우려되자 실수요 대기자들이 매입에 적극적으로 나섰다.
이에 정부가 11·3대책을 내어 놓았고 곧이어 또 다른 종합대책을 내어 놓겠다고 했는데, 그 핵심은 신도시를 포함한 공급확대와 분양가 인하. 장기적으로 부동산가격 안정과 아파트 가격 상승을 낮추는데 도움이 될 것이다.
무엇보다 중요한 것은 부동산시장도 시장이기에 시장원리를 존중하는 부동산대책을 강구해야 한다. 아무리 세금을 강화하여도 초과수요가 존재하는 한, 새롭고 품질이 좋은 상품이 나타나는 한 가격이 오를 수밖에 없다. 따라서 강남지역 초과수요의 근본원인인 교육평준화제도를 개선해야 하고, 거래세와 양도소득세를 낮추고 재건축·재개발에 대한 규제를 완화함으로써 기존물량이 시장에 나오게 해야 한다. 다세대·다가구 주택과 오피스텔에 대한 규제도 완화하고 임대주택공급을 늘려 서민층의 주택수요를 충족시킴과 동시에 전세가를 내리도록 해야 한다.
부동산세제가 정상화되고, 공급이 점차 늘어나면, 향후 10년 이내에 인구와 세대수가 점차 줄면서 점진적으로 부동산가격은 안정될 것이다. 부동산 이외에도 할 일이 많은 정부가 감정적으로 부동산정책에 올인하는 모습은 참으로 보기가 좋지 않다.
한반도선진화재단 부이사장 나성린(한양대학교 교수·경제학)
♣ 이 글은 2006년 11월 16일 이코노믹리뷰가 제공한 naver뉴스에 실린 칼럼입니다. [기사원문보기]
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