최근 주택공시가액인상으로 종합부동산세(종부세)에 대한 불만이 커져가고 있다. 이런 가운데 부동산조제정책 전문가인 고려대정책대학원 조세재정학과 송경학 겸임교수(세무사)를 만나 독자들의 궁금증을 풀어봤다.

-정부의 2021년 공동주택 공시가격에 따르면 전국 공동주택의 공시가격은 전년대비 19.08% 상승해 14년 만의 최고치를 기록했다. 주택공시가액 상승은 종부세에 어떠한 영향을 미치나?

▶주택공시가액의 급격한 증가는 다주택자들에게 징벌적 세금으로 인식 될 수 있다. 종부세 계산시 가장 기준이 되는 것은 주택공시가액이다. 매년 정하는 주택공시가액이 상승할수록 종합부동산세 과세표준이 증가하게 되는거다. 주택공시가액에 공정가액비율을 다시 곱하게 되는데 2021년 기준으로 90%인데 100%까지 비율이 올라가면 중간에 공정가액비율이라는 쿠션 작용없이 공시가액 인상만으로도 종합부동산세에 바로 영향을 미친다. 1주택자에게는 주택공시가액과 공정가액비율 증가만 영향을 미치지만 다주택자들은 세율증가와 직전년도 세부담상한선 확대까지 영향을 미치게 된다. 종합부동산세가 급격히 증가하게 된다. 현재 다주택자들은 높은 양도소득세 때문에 팔수도 보유할 수도 없는 상황이다.

-현재 국민들이 폭발하고 있는 매년 정부가 발표하는 공동주택 공시가격의 문제점은 무엇인가?

▶정부는 ‘집값이 거품’이라고 얘기하면서 주택공시가액을 계속적으로 올려 주택가격을 오히려 정부가 담보해주는 결과가 돼버렸다. 헌법 59조는 ‘조세 종목과 세율을 법률로 정한다’라며 조세법률주의를 규정하고 있다. 납세의무자의 조세납부 예측가능성과 법적안정성을 위해서다. 그러나 현행 종합부동산세법 제8조 제1항을 보면 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준이 되는 주택의 공시가액과 공정가액비율이 법이 아닌 시행령으로 규정이 됐다. 끊임없이 위헌의 논쟁을 발생시키는 구조다. 올해 발표된 예상 주택공시가액만 보더라도 지역마다 산정비율이 다르고 정확한 기준이 없어 깜깜이 주택공시가액 인상이라는 비판을 받고 있다.

-그렇다면 주요 선진국들은 보유세를 과세하는 경우 주택공시가액을 어떠한 방법으로 정하나?

▶OECD 국가들의 보유세는 대부분 전부 지방세로서 재산세의 개념을 가지고 있다. 재산세의 전액은 지역발전을 위해 사용되기에 매우 납세 순응적이다. 소득불평등 해소목적으로 국세로 운용되고 있는 우리나라의 종합부동산세와는 차이가 있다. 하지만 주목할 만한 점은 재산세 기준이 되는 부동산의 평가액은 고정자산의 개념으로 최초 취득가액으로 정해진다. 오래 보유할수록 과거 구입시점의 취득원가가 과세표준이 되기에 유리하다. 과세표준을 정하더라도 직전년도 대비 상한 캡이 적용되기에 재산세 납부금액이 예측가능하다. 또한 보유세 납부액과 주택구입에 대한 이자비용을 종합소득세 세무보고시 소득공제를 받을 수 있기에 조세저항이 작다. 새로운 주택으로 갈아타는 경우 최근 실지거래가액으로 재산세가 과세되므로 주택갈아타기도 매우 신중한 편이다. 높은 보유세 때문에 주택구입을 하더라도 사실 부동산투자차익을 거두는 것은 매우 어렵다. 그냥 주거의 목적으로 생각하는 편이다.

-주택공시가액이 예측하지 못할 정도로 상승해 종합부동산세 과세대상자가 급격히 증가하게 되는데, 1주택자에 대한 보유세는 어떻게 생각하나?

▶1주택자 보유세에 대한 납세자의 인식은 보유세 금액보다 예측성 침해라는 것에 분노다. 1주택자이고 장기적으로 보유했다면 종합부동산세는 OECD 국가들에 비해 큰 부담은 안된다고 생각한다. 그래서 다주택자가 아닌 경우에는 1주택자에 대한 보유세 폭탄의 표현은 좀 과하지 않나 하는 생각이 든다. 납세자들 입장에서는 급격한 공시가액 인상으로 인해 예측가능성의 침해에 대해 분노하는 것이라고 봐야 된다. 문제는 OECD 국가들에게 거의 없는 거래세 규정이다.

현재 우리나라의 취득세, 보유세, 양도세 조세부담률을 보면 OECD 국가들 중 단연 최고라고 할 수 있다. 결국 주거환경이나 달라진 것은 하나도 없는데 미실현 이익에 대한 세금만 늘어난 형국이다.

-좋은 부동산 조세정책은 무엇인가?

▶조세정책은 이론적 타당성이나 논리적 정당성만으로 성공할 수 없고 국민들의 수용성이 뒷받침돼야 한다. 국민이 공감하는 세제가 가장 좋은 세제다. 조세정책은 국민경제생활와 기업경영에 큰 영향을 미치기 때문에 정부가 일방적으로 밀어붙이면 반드시 실패하게 된다. 더구나 재정건전성을 위배하는 세수확보 정책은 국민의 더욱더 공감을 얻기가 어렵다.

아무리 좋은 조세정책이라도 국민들이 나쁘다고 생각하면 조세마찰과 조세저항이 발생한다. 시장의 가격 흐름은 과열될 수도, 침체 될 수도 있기에 정부의 완전한 조세정책은 자본소득과 노동소득의 균형점에 선제적으로 개입할 수 있는 예지적인 정책이 필요하다.